Page mise à jour le 28/06/2024

La loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif qui est valable jusqu'au 31/12/2024. En contrepartie de la mise en location d’un logement neuf, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée locative. Un des critères à respecter pour en bénéficier est le zonage Pinel, ainsi que les plafonds correspondants.

Les plafonds Pinel et le zonage

Depuis 2003 et la création du dispositif Robien, le territoire français est découpé en 5 zones distinctes : A bis, A, B1, B2 et C. Ces zones définissent un niveau de tension du marché immobilier local. La zone A bis est la plus tendue, la C la moins tendue.

En ce qui concerne la loi Pinel, l’investissement doit être situé dans les zones A bis, A ou B1. La zone B2, quand à elle, n'est pus éligible au dispositif depuis 2019 (sauf dérogation préfectorale). Néanmoins, dans une optique purement immobilière, cette zone n’est pas la plus favorable. Le niveau de tension est très bas, ce qui indique que la demande est équilibrée avec l’offre. Un bien en location aura donc plus de difficulté à trouver un locataire dans ces conditions. Dans le même esprit, la zone C est purement et simplement exclue du dispositif.

Les zones définissent également des plafonds de ressources pour les locataires et des plafonds de loyers pour les propriétaires : découvrir les plafonds Pinel en détails.

Les zones Pinel

Les zones Pinel définissent des territoires dans lesquels il y est prioritaire d’investir. C’est le cas des zones A bis, A et B1.

La zone A bis délimite Paris et la petite couronne (les 4 départements limitrophes : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et les Yvelines). La demande est très forte dans cette zone. Deux conclusions en découlent : d’une part, le logement sera très cher à l’achat et d’autre part, il sera très probablement vite loué, malgré l’encadrement des loyers. Investir dans cette zone n’est donc pas donné à toutes les bourses, malgré une rentabilité élevée.

La zone A correspond aux 1ere et 2eme couronnes de la banlieue parisienne (non-incluses dans la zone A bis), à la Côte d’Azur et à la frontière avec la Suisse. La situation locale est sensiblement la même que pour la zone A bis. L’attractivité des lieux rend la location plus facile, mais les prix sont élevés. Il est donc recommandé d’avoir les reins solides avant d’investir en zone A.

Enfin, la zone B1 regroupe les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les grandes villes du bassin parisien, de la côte Atlantique et Basque, des Alpes, du pourtour de la Côte d’Azur, ainsi que les départements d’Outre-mer et la Corse. Sans contestation possible, cette zone est la plus favorable aux investissements. Elle regroupe certaines des plus grandes et dynamiques villes de France (Toulouse, Montpellier…). D’autant que les 13 nouvelles Régions vont à nouveau rebattre les cartes, pour le plus grand bonheur de ces agglomérations en pleine expansion.

Depuis 2020, la Bretagne est éligible au dispositif Pinel dans le cadre d'un dispositif dérogatoire de droit commun. Ainsi, le préfet de région fixe, par arrêté, les plafonds de ressources ainsi que les plafonds de locataires en fonction du type de logement et de son emplacement.

Les plafonds de la loi Pinel

Le zonage du territoire, en plus d’informer du degré de tension du marché immobilier, définit également deux plafonds à respecter : un plafond de ressources pour le locataire et un plafond de loyers pour le propriétaire. Ces plafonds permettent d’équilibrer l’offre et la demande, de proposer des loyers adaptés aux logements d’un côté, et d’assurer un revenu suffisant pour s’acquitter de son loyer de l’autre.

Les plafonds de loyers 2024

Ces plafonds s’adressent aux propriétaires :

	A bis	A	B1	B2
Plafond de loyer (en euros/m2)18,25	18,89	14,03	11,31	9,83

Les plafonds de ressources 2024

Ces plafonds s’adressent aux locataires :

Composition du foyer du locataire	Abis	A	B1	B2
Personne seule	43 475 €	43 475 €	35 435 €	31 892 €
Couple	64 976 €	64 976 €	47 321 €	42 588 €
Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge	85 175 €	78 104 €	56 905 €	51 215 €
2 enfants	101 693 €	93 556 €	68 699 €	61 830 €
3 enfants	120 995 €	110 753 €	80 816 €	72 735 €
4 enfants	136 151 €	124 630 €	91 078 €	81 971 €
Majoration par personne supplémentaire	+15 168 €	+13 886 €	+ 10 161 €	+ 9 142 €

Rappel de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif. Dit autrement, l’État français offre un coup de pouce fiscal à tous particuliers achetant un logement neuf ou en vente en état futur d’achèvement (VEFA) pour, ensuite, le mettre en location. Outre la réduction d’impôt, ce dispositif permet d’augmenter le nombre de logements en location, et ainsi lutter contre la crise du logement, dans le respect des ressources de chacun grâce aux plafonds.

Décriée à ses débuts, la loi Pinel a fini par s’imposer, notamment si on la met en comparaison avec le dispositif précédent, la loi Duflot. La prolongation jusqu’en 2024 de la loi Pinel atteste de son succès.

À noter que la ministre du Logement Sylvia Pinel a également modifié les plafonds de ressources et de loyers avec son nouveau dispositif.

Les avantages de la loi Pinel

Le principal avantage de la loi Pinel est de proposer trois taux de déduction d’impôt, en fonction de la durée de location établie :

• 12% de réduction d’impôt pour une mise en location de 6 ans.
• 18% pour 9 ans.
• 21% pour 12 ans.

La réduction d’impôt s’applique tout au long de la période de location. Au final, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 63 000 euros sur 12 ans.

Ainsi, en 2023, les taux dégressifs étaient de : 

• 10,5% de réduction d’impôt pour une location de 6 ans.
• 15% de réduction d'impôt pour une mise en location de 9 ans.
• 17,5% de réduction d'impôt pour une mise en location de 12 ans.

En 2024, les taux de défiscalisation sont de : 

• 9% de réduction d’impôt pour une location de 6 ans.
• 12% de réduction d'impôt pour une mise en location de 9 ans.
• 14% de réduction d'impôt pour une mise en location de 12 ans.

En 2025, le dispositif sera officiellement terminé.

Les critères à respecter pour bénéficier des avantages Pinel

Il y a plusieurs critères à respecter pour bénéficier des réductions d’impôt Pinel :

• Choisir un logement neuf ou rénové, situé dans une zone éligible, et répondant aux critères de performance énergétique : label BBC 2005 ou réglementation thermique en vigueur (RT 2012).
• Signer un contrat de réservation ou d’achat avec le promoteur ou le vendeur, en indiquant le prix de revient du logement et la date de livraison.
• Obtenir un financement adapté à son projet, en tenant compte du montant de la réduction d’impôt.
• Louer le logement nu, comme résidence principale, à un locataire respectant les plafonds de ressources, dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du logement.
• S’engager à louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans, en respectant les plafonds de loyers.
• Déclarer son investissement à l’administration fiscale, en joignant les justificatifs nécessaires.
• Bénéficier de la réduction d’impôt chaque année, pendant la durée de l’engagement de location.

 

Depuis le 1er janvier 2023 : la loi Pinel Plus

L'État a signé, par l'intermédiaire de la loi de finances pour 2021, la fin du dispositif Pinel. Les taux dégressifs mis en place pour 2023 et 2024 permettent de préparer l'après Pinel. Toutefois, afin de recentrer les investissements dans la lutte contre le mal-logement et contre le réchauffement climatique, il est toujours possible de bénéficier des taux pleins de réduction d'impôt, sous réserve de certaines nouvelles conditions. Cette possibilité est matérialisée sous la forme d'un nouveau dispositif, complémentaire à la loi Pinel : la loi Pinel Plus, ou Pinel+.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2023 et jusqu'au 31 décembre 2024, les investisseurs peuvent être éligibles à une réduction d'impôt de 12 %, 18 % 21 % dès lors qu'ils investissent dans un logement :

• dont la surface habitable respecte les dimensions minimales de 28m² pour un studio, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5
• qui possède une double exposition au soleil à partir de trois pièces
• qui possède un extérieur respectant également les surfaces minimales (3m² T1/T2, 5m² T3, 7m² T4 et 9m² T5)

En plus de ces conditions le logement doit :

• soit être situé dans un quartier prioritaire
• soit respecter des normes écologiques strictes, selon sa date de construction et d'acquisition